Negli ultimi due anni chi affitta un appartamento per brevi periodi, o gestisce un piccolo B&B, si è trovato davanti a una raffica di novità normative che hanno cambiato parecchio le regole del gioco. Fino a poco tempo fa bastava un annuncio online, una chiave da consegnare e poco altro. Oggi no: servono un codice identificativo da esporre, dispositivi antincendio da installare per legge, e in certi casi anche un passaggio formale con i Vigili del Fuoco. Vediamo con ordine cosa è davvero obbligatorio, perché lo è, e cosa si rischia a ignorarlo.

Il CIN: il codice che ormai serve per tutto

La prima cosa da sapere è che dal 2 novembre 2024 ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o breve deve avere un CIN, il Codice Identificativo Nazionale. È un codice alfanumerico che identifica in modo univoco l’alloggio, pensato per sostituire i vecchi codici regionali (i cosiddetti CIR) che fino ad allora convivevano in ordine sparso da regione a regione, creando confusione. La norma di riferimento è l’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 (il cosiddetto “decreto Anticipi”), convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Per ottenerlo bisogna registrarsi sul portale BDSR, la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive gestita dal Ministero del Turismo, e inserire i dati dell’immobile. Una volta ottenuto, il CIN va esposto fisicamente all’esterno dello stabile (rispettando eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici del Comune) e riportato in ogni annuncio, su qualsiasi canale venga pubblicato: portali come Airbnb o Booking, sito proprio, cartellonistica, persino un semplice passaparola pubblicizzato online. Non conta se si affitta in forma imprenditoriale o come privato con un solo appartamento: l’obbligo vale comunque.

Chi non richiede il CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro, commisurata alle dimensioni della struttura. Chi invece il codice ce l’ha ma non lo espone, o non lo indica negli annunci, rischia una sanzione separata, da 500 a 5.000 euro. Le sanzioni sono operative dal 2 gennaio 2025, quindi chi ancora non si è messo in regola è già tecnicamente esposto a un controllo.

Estintori e rilevatori di gas: un obbligo che sorprende molti proprietari

Il secondo pilastro riguarda la sicurezza antincendio, ed è probabilmente l’obbligo che coglie più persone impreparate, perché tocca anche chi affitta un solo bilocale per due settimane l’anno. Sempre l’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 stabilisce che tutte le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica devono essere dotate di estintori portatili a norma e di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio (un gas incolore e inodore, prodotto dalla combustione incompleta, che in ambienti chiusi può risultare letale anche a basse concentrazioni). L’obbligo, dopo una proroga rispetto alla scadenza iniziale di novembre 2024, è pienamente in vigore dal 1° gennaio 2025.

Il dettaglio tecnico più utile da conoscere è questo: la regola generale prevede un estintore ogni 200 metri quadrati di superficie, con un minimo di un estintore per ogni piano dell’unità immobiliare, posizionato in un punto accessibile e visibile, tipicamente vicino agli ingressi o alle zone più a rischio come la cucina. I rilevatori di gas e monossido di carbonio, invece, non sono richiesti negli alloggi privi di impianto a gas, dove il rischio specifico che il dispositivo dovrebbe intercettare semplicemente non esiste: se l’appartamento ha solo piastra a induzione e riscaldamento elettrico o centralizzato senza caldaia autonoma, quel punto dell’obbligo non si applica.

Chi non si adegua rischia una sanzione amministrativa da 600 a 6.000 euro per ogni violazione accertata, un intervallo pensato per essere proporzionato alla gravità della mancanza e alla dimensione dell’immobile. Vale la pena ricordarlo perché, a differenza di molti altri obblighi di compliance, qui non c’è distinzione tra chi affitta come attività d’impresa e chi lo fa saltuariamente come privato: la norma parla esplicitamente di chiunque conceda in locazione un immobile a uso abitativo per finalità turistiche, “in qualunque forma esercitata”.

Quando entrano in gioco i Vigili del Fuoco

Per la stragrande maggioranza dei B&B a conduzione familiare, con due o tre camere, gli obblighi si fermano qui: CIN, estintori, rilevatori. Ma se la struttura cresce di dimensioni il discorso cambia. Il Decreto Ministeriale del 9 agosto 2016 disciplina la prevenzione incendi per le attività ricettive turistico-alberghiere e stabilisce alcune soglie basate sul numero di posti letto: sopra i 25 posti letto la struttura diventa un’attività soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco, anche se può ancora rientrare in un regime semplificato; superata la soglia dei 50 posti letto scatta invece il regime pieno di prevenzione incendi, con tanto di verifica progettuale, controlli periodici e, appunto, il certificato di prevenzione incendi (CPI), il documento che attesta la conformità dell’attività alle norme antincendio dopo un sopralluogo dei Vigili del Fuoco.

Per un B&B tipico, con quattro o cinque camere, questa soglia resta lontana. Ma chi gestisce più unità nello stesso stabile, o un affittacamere di dimensioni più consistenti, farebbe bene a fare due conti sui posti letto complessivi prima di scoprire — magari durante un controllo — di essere rientrato in un regime più stringente senza saperlo.

La comunicazione degli ospiti in Questura

C’è poi un obbligo meno legato all’antincendio ma altrettanto concreto, ed è quello della comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura, previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Chi gestisce una struttura ricettiva, comprese le locazioni brevi, deve trasmettere le generalità di chi alloggia attraverso il portale “Alloggiati Web”, a cui si accede con credenziali rilasciate dalla Questura territorialmente competente. La comunicazione va fatta entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite, ridotte a 6 ore per i soggiorni che durano meno di un giorno.

Qui entra in gioco anche un aspetto di privacy che genera spesso dubbi: la base giuridica di questo trattamento dei dati, secondo il GDPR (il regolamento europeo sulla protezione dei dati personali), è l’adempimento di un obbligo legale, previsto dall’articolo 6 del regolamento, e per questo non serve il consenso dell’ospite per trasmettere i suoi dati alla Questura. Il Garante per la protezione dei dati personali ha però chiarito un punto importante che riguarda la gestione pratica: l’obbligo normativo copre la trasmissione dei dati all’autorità, non autorizza automaticamente il gestore a conservare indefinitamente le fotocopie dei documenti d’identità degli ospiti. Conviene quindi limitarsi a raccogliere i dati strettamente necessari alla comunicazione e non accumulare archivi di documenti che non servono più una volta effettuata la trasmissione.

Un esempio pratico

Immaginiamo Chiara, che ha ristrutturato un vecchio fienile in Toscana ricavandone tre appartamenti indipendenti da affittare ai turisti nei mesi estivi. Prima di pubblicare i primi annunci deve: registrarsi sul portale BDSR e ottenere un CIN per ciascuno dei tre appartamenti (uno per unità, non uno per l’intero fienile), esporre i codici all’ingresso di ciascuna unità e inserirli in ogni annuncio pubblicato; dotare ogni appartamento di almeno un estintore portatile (uno in più se la superficie supera i 200 mq o se l’unità si sviluppa su più piani) e, dato che le cucine sono dotate di piano cottura a gas, installare in ognuna anche un rilevatore di gas e monossido di carbonio; infine, richiedere le credenziali Alloggiati Web alla Questura di competenza per comunicare, ospite dopo ospite, i dati anagrafici entro le 24 ore dal check-in. Con tre appartamenti e un totale di sei-otto posti letto, Chiara resta ben al di sotto delle soglie che farebbero scattare il coinvolgimento dei Vigili del Fuoco: per lei gli obblighi si esauriscono in questi tre punti.

In sintesi

Obbligo	Riferimento	Scadenza in vigore	Sanzione
Richiesta CIN	DL 145/2023, art. 13-ter	Dal 2 novembre 2024	Da 800 a 8.000 euro
Esposizione/indicazione CIN	DL 145/2023, art. 13-ter	Dal 2 gennaio 2025	Da 500 a 5.000 euro
Estintori e rilevatori gas/CO	DL 145/2023, art. 13-ter	Dal 1° gennaio 2025	Da 600 a 6.000 euro
Regime antincendio VVF/CPI	DM 9 agosto 2016	Oltre 25-50 posti letto	Variabile
Comunicazione ospiti Questura	Art. 109 TULPS	Entro 24h (6h se <24h)	Prevista dal TULPS

Nessuno di questi adempimenti richiede competenze tecniche particolari o investimenti fuori portata per una piccola attività: si tratta più che altro di non perdere di vista scadenze e documenti, cosa che in mezzo a mille altre incombenze capita facilmente. Vale la pena segnare queste verifiche in agenda prima di aprire la stagione, invece di scoprirle durante un controllo.

Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza professionale specifica per la tua attività: per una valutazione puntuale degli obblighi che riguardano il tuo immobile o la tua struttura rivolgiti a un consulente qualificato o al Comando dei Vigili del Fuoco competente.